Voortgang grondexploitaties en belangrijkste ontwikkelingen 2023
Hieronder volgt voor de financieel belangrijkste vastgestelde en nog vast te stellen grondexploitaties een beschrijving van de voortgang en de verwachte belangrijkste ontwikkelingen voor het jaar 2023.
Vastgestelde grondexploitaties
Eemspoort
Eemspoort is een bedrijventerrein die de gemeente in ontwikkeling heeft voor de vestiging van gemengde bedrijvigheid. Het bedrijventerrein ligt in het Zuidoosten van de gemeente Groningen. Het bedrijventerrein is nagenoeg bouw- en woonrijp gemaakt.
Het afgelopen jaar is er voor Eemspoort veel belangstelling en verlopen de verkopen voorspoedig. Er is 2,5 hectare verkocht en er zijn voor de resterende 1,3 hectare diverse gesprekken gaande. De verwachting is dat de resterende kavels in 2 jaar zullen worden verkocht. Met de verkopen wordt ook het woonrijp maken opgepakt, wat voornamelijk bestaat uit het realiseren van de inritten en de trottoirs. Deze werkzaamheden worden uitgevoerd, naargelang een verkoop van een kavel heeft plaats gevonden.
Zernike
Binnen het Akkoord van Groningen 2.0 is de ontwikkeling van Zernike Campus Groningen een belangrijke opgave. We willen Zernike verder uitbouwen tot een toplocatie waar kennisinstellingen en bedrijfsleven stevig met elkaar verbonden zijn. De onderlinge samenwerking is succesvol gebleken voor de ontwikkeling van zowel het bedrijventerrein, de werkgelegenheid als de ontwikkeling van de onderwijsinstellingen.
De verkopen op Zernike Campus verlopen in 2022 naar verwachting. Ook voor de resterende 11 hectare blijft er voldoende belangstelling. Met de verkopen wordt tevens het woonrijp maken opgepakt, wat voornamelijk bestaat uit het realiseren van de inritten en de trottoirs. Deze werkzaamheden worden uitgevoerd, naargelang een verkoop van een kavel heeft plaats gevonden.
Westpoort - fase 1
Sinds twee jaar is de interesse voor Westpoort (fase 1) sterk toegenomen en zijn er veel kavels in optie of reservering genomen. Het betreffen vooral bedrijven in de distributiesector en e-commerce, conform het oorspronkelijk beoogde profiel van Westpoort. Daarnaast is er ook meer interesse vanuit MKB-bedrijven waarvoor geen plek meer is aan de oostkant van de stad. Begin 2022 is er één kavel van 3,7 hectare verkocht aan een distributiebedrijf. Verder hebben we nu circa 12 hectare in optie en reservering. Binnen de grondexploitatie begroten we voor de rest van 2022 hiervan ca. 1,5 hectare te verkopen.
De grote interesse versnelt het in verkoop en ontwikkeling brengen van fase 1C, het deel rondom de grondberging van Cosun, tot aan de Roderwolderdijk. Het oorspronkelijke inrichtingsplan uit 2008 is gedeeltelijk herzien en is verwerkt in deze herziening van de grondexploitatie. Dit heeft de volgende wijzigingen tot gevolg:
- We herverkavelen de kavels rondom de Newcastleweg. Als gevolg van de hoogspanningsleiding bleken de kavels onvoldoende verkoopbaar. We gaan de kavels ontsluiten vanaf de Cardiffweg en Birminghamweg en de Newcastleweg vervalt. We richten het water anders in, zodat er beter verkoopbare kavels komen, met goede representatie aan de A7.
- Er komt een stevige groenzone langs de Birminghamweg en Manchesterweg.
- De nog niet aangelegde Coventryweg wordt oost-west aangelegd in plaats van noord-zuid. Op die wijze hoeven we niet te wachten op aankoop van het Cosun-terrein en kunnen we kleinschaliger verkavelen. Op deze wijze is er meer ruimte voor mkb-bedrijven.
- Er komt een stevige en brede groenzone langs de Roderwolderdijk. De beoogde woon-werkkavels vervallen. Voorgaande komt tegemoet aan de wensen van bewoners van de Roderwolderdijk en is voor ons ook ruimtelijk beter inpasbaar. Woon-werkkavels waren hier bovendien milieutechnisch lastig inpasbaar.
Tevens beogen we de twee recyclingbedrijven aan de Roderwolderdijk (langs het Hoendiep) aan te kopen en in te richten conform bestemmingsplan. Dat betekent dat we de groenzone langs het Hoendiep willen doortrekken. We zijn nog in onderhandeling met betrokken bedrijven en er is nog niets zeker. Met de eventuele aankoop van beide bedrijven willen we de overlast van deze bedrijven op de omgeving oplossen.
In de grondexploitatie hebben we het nieuwe grondprijzenbeleid verwerkt in de herziening. Dat betekent dat we uitgaan van hogere prijzen en dit heeft een groot positief effect op de grondexploitatie.
Gelet op de thans grote onzekerheid in de (wereld)economie en mogelijke recessie houden we in de grondexploitatie nog een aanzienlijke mate van voorzichtigheid aan. Opties en reserveringen zijn geen garantie voor verkoop. Ook hebben we te maken met netcongestie waardoor stroom niet altijd op tijd is gegarandeerd. We hebben daarom de looptijd van de grondexploitatie niet aangepast. Wel hebben we het verkooptempo wat aangepast, in die zin dat deze voor de komende vijf jaar wat hoger wordt aangehouden dan voorheen.
Afhankelijk van daadwerkelijke verkopen zullen we bij een volgende herziening de uitgangspunten en parameters opnieuw tegen het licht houden.
Roodehaan
Roodehaan is een bedrijventerrein, bestemd voor milieu gerelateerde en gemengde activiteiten. Het bedrijventerrein ligt in het Zuidoosten van de gemeente Groningen. Het bedrijventerrein is nagenoeg bouw- en woonrijp gemaakt.
Het afgelopen jaar is de belangstelling voor Roodehaan toegenomen en verlopen de verkopen voorspoedig. In totaal is er het afgelopen jaar 1,5 hectare verkocht en is er voor de resterende 11 hectare veel belangstelling, getuige het feit dat er op 7 van de resterende 12 kavels sprake is van een reservering. Voor de civieltechnische ontwikkelingen zijn de grote infrastructurele werken afgerond. Slechts een aantal hydrologisch gerelateerde aanpassingen (kavel ophoging, water berging en afvoer) en de aanleg van trottoirs en inritten resteert in het woonrijp maken. Deze werkzaamheden worden uitgevoerd, naargelang een verkoop van een kavel heeft plaats gevonden. In het kader van de energie/duurzaamheidsdoelstellingen is Roodehaan een locatie die in onderzoek is voor de plaatsing van Windturbines. De uitkomsten van dit onderzoek en de gesprekken met de omgeving worden naar verwachting dit jaar afgerond.
Ciboga (Ebbingekwartier)
Medio 2022 worden de appartementen in blok 7 opgeleverd, in het laatste te bebouwen blok op de parkeergarage Boterdiep. Aansluitend zal de omgeving woonrijp worden gemaakt. De ontwikkelingen op de het dek van de parkeergarage zijn dan voltooid.
Voor de ontwikkeling van blok 10A, gelegen tussen de Borgmanschool en de Kunstwerf, zijn gesprekken met mede-grondeigenaar Nijestee gaande. Ontwikkeling van dit blok zal hier vanwege een huurcontract van Nijestee met de RUG niet voor medio 2024 plaatsvinden.
Het binnenterrein van de Kunstwerf zal rond de bouwvak worden opgeleverd.
Op het Bodenterrein wordt momenteel gebouwd aan een studentenflat met 270 kamers. De oplevering zal in het vierde kwartaal plaatsvinden, waarna de directe omgeving woonrijp kan worden gemaakt. Het gebouw wordt in februari 2023 in gebruik genomen.
De tijdelijke studentenhuisvesting aan de Vrydemalaan op de deellocatie Bodenterrein functioneert naar tevredenheid. Het Bodenterrein zal op middellange termijn (circa 2026 en verder) transformeren tot een definitieve invulling. Er is momenteel een mix voorzien van grondgebonden woningen en appartementen, al dan niet hier en daar gecombineerd met (non-)commerciële functies.
Voor de Oosterhamrikkade geldt dat er momenteel, samen met de ontwikkelaar, verder wordt gewerkt aan het stedenbouwkundig plan voor de invulling ervan. Aan de hand van het huidig stedenbouwkundig plan op hoofdlijnen zijn we inmiddels met de ontwikkelaar al wel tot overeenstemming gekomen over de grondprijs. Naar verwachting zal medio dit jaar duidelijkheid zijn over dit stedenbouwkundig plan en voor de invulling van de Oosterhamrikkade, waarna de planontwikkeling kan worden gestart.
Europapark
Voor de ontwikkeling van de P2 locatie is via een partnerselectie een ontwikkelpartner geselecteerd. In het 3 e kwartaal 2022 start de gemeente samen met de ontwikkelpartner de haalbaarheidsfase van de partnerselectie. Hierin wordt gezamenlijk onderzocht of er een haalbaar plan voor P2 is te realiseren. De naastgelegen kavel, bedoeld voor sociale woningbouw, wordt naar verwachting eind 2022 of 2023 verkocht.
Oosterhamrikzone
Het gebied wordt ontwikkeld op basis van de Aanpak Oosterhamrikzone en de Samenwerkingsovereenkomst (SOK) tussen gemeente en Nijestee. De Grondexploitatie Oosterhamrikzone vormt het (financieel) vertrekpunt voor de herstructurering van de ontwikkelgebieden.
In december 2021 is de mobiliteitsvisie vastgesteld. Deze mobiliteitsvisie voorziet onder andere in een nieuwe (multimodale) oeververbinding over het Van Starkenborghkanaal in het verlengde van de Vinkenstraat en nieuwe routes voor het verkeer door het gebied. Met de herziening 2022 zijn de uitgangspunten van ruimtegebruik, woonprogramma en uitgiftetempo van de grondexploitatie aangepast naar dit nieuwe scenario. De looptijd van de grondexploitatie is hierdoor verlengd t/m 2036. De koplocaties kunnen pas ontwikkeld worden als is gestart met de realisatie van de nieuwe oeververbinding. In 2022 en 2023 wordt verder gegaan met de planuitwerking van de zuidzijde van deelgebied F waarbij wordt bekeken of Toentje ingepast kan worden.
De realisatie van het gebouw ‘Karaat’ aan de Oosterhamrikkade 119 is ver gevorderd en deze zal dit najaar worden opgeleverd. Daarnaast is de omgevingsvergunning van het plan ‘Talent’ aan Oosterhamrikkade 115-117 verstrekt. Hiertegen is beroep ingediend. Volgens planning zal dit najaar begonnen worden met de realisatie. Binnen de voorkeursvariant voor de nieuwe oeververbinding, zoals vastgelegd in de mobiliteitsvisie, worden de overige deelgebieden verder uitgewerkt. Hiervoor worden bestaande uitgangspunten en het woonprogramma voor de koplocaties geactualiseerd. Er wordt bekeken of deelgebied C tijdelijk ingevuld kan worden met flexwoningen.
Grote Markt
De bouw- en grondexploitatie Grote Markt Oostzijde zal naar verwachting in 2022 worden slotgecalculeerd.
Reitdiepzone (zoals grondexploitatie Friesestraatweg 137A en grondexploitatie Friesestraatweg 181)
De Reitdiepzone is een gebiedsontwikkeling waarin ongeveer 2.600 woningen worden gerealiseerd de komende jaren. Inmiddels zijn twee deelprojecten gerealiseerd, de Ommelanden (Brivec) met 123 grondgebonden huurwoningen en de Woldringlocatie met 435 huurappartementen, die primair bedoeld zijn voor jongerenhuisvesting. De gemeente heeft met de ontwikkelstrategie in 2017 ervoor gekozen om een faciliterend grondbeleid toe te passen op het gebied. Dat betekent dat slechts die kavels die al in eigendom waren van de gemeente worden ontwikkeld middels een grondexploitatie en dat de overige locaties worden gefaciliteerd met een bestemmingsplan en anterieure overeenkomst.
In 2020 is het bestemmingsplan de Friesestraatweg 139, plan Crossroads, bouw 292 (huur, koop en sociale huur) woningen, definitief vastgesteld. De bouw is begin 2021 gestart en verloopt voorspoedig.
Het bestemmingsplan voor de Friesestraatweg 181, plan Portland, bouw van 488 studentenwoningen en 72 sociale huurwoningen, is eind 2021 vastgesteld. Hiertegen is beroep ingesteld door bewoners van de Voermanhaven. Deze Raad van State procedure loopt nog.
Het bestemmingsplan Friesestraatweg 231 is begin 2021 vastgesteld. De bouw van de Friesestraatweg 231, The Yard (voorheen Dykstaete), bouw van 160 huurwoningen, is eind 2021 gestart.
De overeenkomst voor de Friesestraatweg 175 wordt binnenkort getekend en dan kan de procedure voorontwerp bestemmingsplan Friesestraatweg 175 weer voortgezet worden.
Om ook de openbare ruimte toekomstbestendig te maken is onderscheid gemaakt tussen de Friesestraatweg en de Reitdiepzijde. De Friesestraatweg wordt door de gemeente aangepakt en de kosten hiervan worden deels verhaald op de marktpartijen. De herinrichting van de Friesestraatweg is eind 2021 gestart vanaf de Pleiadenbrug tot aan de Ommelanden, daarna volgt het deel van de Ommelanden t/m de Alfa garage.
Ontwikkelaars zijn zelfverantwoordelijk voor de inrichting van de dijk en kade van hun perceel. Er worden afspraken gemaakt om een strook van 15 meter terug te leveren aan de gemeente zodat hier een mooi verblijfsgebied ontstaat waarvoor de gemeente het beheer organiseert.
Vanwege de bouw van meer dan 2.000 woningen in de Reitdiepzone is er in 2019 een MER/Structuurvisie procedure van start gegaan. Begin 2020 heeft de daaraan voorafgaande startnotitie ‘Notitie Reikwijdte en Detailniveau’ ter inzage gelegen. In 2021 is de Ontwerp Structuurvisie door het college vrijgegeven voor publicatie. Hier zijn een aantal zienswijzen op gekomen en in april 2022 is de Structuurvisie ter vaststelling aangeboden aan het college en de raad. De raad heeft deze in juli 2022 vastgesteld.
We zijn met stedenbouwkundig bureau SAB en de ontwikkelaars voor het deel Friesestraatweg 185 – 201 (locaties Bouwselect, Vluchtelingenwerk, Borent, Baxbier) in overleg over het maken van één stedenbouwkundig plan voor deze locaties. Daarna kan er één bestemmingsplan worden gemaakt en kunnen de plannen van de deellocaties verder uitgewerkt worden.
Voor de Friesestraat 137A is de koopovereenkomst met Frisoplan in november 2021 ontbonden. Er wordt in 2022 onderzocht hoe deze locatie ingevuld kan worden.
Reitdiep fase 3&4
Het project Reitdiep fase 3-4 bestaat uit een gebiedsontwikkeling met circa 300 woningen en een kleinschalig bedrijventerrein. In 2021 zijn de laatste projectmatig ontwikkelde woningen opgeleverd en ook de laatste particuliere kavels zijn inmiddels bebouwd. Naar verwachting zullen in het 3 e kwartaal van 2022 zowel fase 3 als fase 4 woonrijp worden opgeleverd.
Het kleinschalige bedrijventerrein ligt aan de zuidkant van het plangebied nabij de verkeersontsluiting van de woonwijk en de P&R. In 2019 opende het onbemande benzinestation naast de P&R. In 2021 is het gezondheidscentrum op het naburige kavel in gebruik genomen. Ook het autogaragebedrijf er tegenover is inmiddels in bedrijf. Voor het laatste kavel wordt hard gewerkt aan de plannen voor een autowasstraat. Naar verwachting kan eind dit jaar met de bouw worden gestart en zal oplevering in 2023 plaatsvinden. Daarmee is ook het bedrijventerrein volledig ingevuld.
De verwerving van de Groene Enclave heeft ook dit jaar nog niet plaats kunnen vinden. Ondanks gesprekken met de eigenaren van de grond zal verwerving naar verwachting ook in 2022 niet slagen. De tijdelijke schoollocatie aan de Joeswerd 20-22 is verhuurd tot en met 2030. Na teruglevering aan de gemeente kan deze locatie worden uitgegeven voor woningbouw.
Haren Nesciopark
Alle woonkavels zijn verkocht. Eind 2022 / begin 2023 start het woonrijpmaken van het gebied. Er zijn nog enkele bedrijfskavels beschikbaar.
Haren, Stationsgebied
De sociale huurwoningen aan de oostkant van het station zijn vrijwel gereed. De onderhandelingen over de Stationsresidence kavel zijn in volle gang. De voormalige apotheek is gesloopt om de verkoop van de vrije kavels mogelijk te maken. Momenteel wordt onderzocht wat de ontwikkelmogelijkheden van de voormalige apotheeklocatie zijn.
Theda Mansholtlocatie
In de tweede helft van 2022 zal het bouwrijp worden gestart en ook worden afgerond. In 2023 zullen de 3 kavels in de verkoop gaan, er wordt verwacht dat deze kavels zeer snel verkocht zullen worden door de grote belangstelling die er is. In 2024 wordt er verwacht het plangebied woonrijp te maken.
Alo-locatie
In juni 2020 zijn de ruimtelijke kaders en de bijbehorende grondexploitatie voor de ALO-locatie vastgesteld door de gemeenteraad. Begin 2021 is de ontwikkeling gegund aan NWPO met hun winnende plan ‘Holt’. NWPO werkte dit plan het afgelopen jaar nader uit. Het voorontwerp bestemmingsplan is inmiddels in procedure gebracht. Daarna zal de realisatie van het plan ‘Holt’ starten.
Nog vast te stellen grondexploitaties / gebiedsontwikkelingen
De Held III
Begin 2019 is de Woondeal Groningen gesloten tussen de gemeente Groningen en het ministerie van Binnenlandse Zaken en Koninkrijksrelaties. Daarbij is geconstateerd dat Groningen een grote druk op de woningmarkt kent en de bouwproductie zal moeten vergroten om te voldoen aan de toenemende vraag naar woningen. In de woondeal is afgesproken dat onder meer wordt gekeken naar mogelijkheden om de woningbouw te versnellen in De Held III. Een groot deel van de woningbouwbehoefte wordt de komende jaren gerealiseerd in stedelijke woonmilieus. Echter blijft er ook een constante vraag naar groen stedelijk wonen op uitleglocaties zoals De Held III.
Gezamenlijk met de andere grondeigenaren in het plangebied zijn stedenbouwkundige verkenningen uitgevoerd voor De Held III. Dit heeft in december 2021 geleid tot een concreet aanbod, onder welke voorwaarden het gebied tot ontwikkeling kan worden gebracht. Wij streven ernaar om nog in 2022 duidelijkheid te krijgen over de positie van de grondeigenaren om gezamenlijk te komen tot een stedebouwkundig hoofdkader. Voor een locatie, grenzend aan de wijk Gravenburg, worden momenteel plannen uitgewerkt voor de tijdelijke huisvestiging van Oekraïners.
De Suikerzijde
Vanaf 2018 is in een integraal proces de planvorming voor De Suikerzijde gestart, met vanaf 2020 de planologische procedures voor De Suikerzijde. Het gaat om een Structuurvisie voor het hele plangebied en een bestemmingsplan voor het eerste deelgebied (deelgebied Noord). Voor beide documenten is ook een milieueffectrapportage opgesteld (MER). In juni 2021 zijn de Structuurvisie De Suikerzijde en het bestemmingsplan De Suikerzijde deelgebied noord door de Raad vastgesteld. Tegen het bestemmingsplan is één beroep en een voorlopige voorziening bij de Raad van State ingediend. We zijn nog in afwachting van een zitting bij de Raad van State over het beroep. Het verzoek voorlopige voorziening is door de Raad van State afgewezen. Provincie Groningen heeft in 2021 een ontheffing Wnb verleend voor planontwikkeling De Suikerzijde deelgebied noord. Tegen deze ontheffing is in mei 2022 beroep ingediend en een voorlopige voorziening aangevraagd. De voorlopige voorziening is half juli 2022 door de rechtbank Groningen toegekend, met als gevolg dat de werkzaamheden die de ontheffing Wnb raken, op dit moment zijn geschorst.
De basis voor het bestemmingsplan ligt in het stedenbouwkundig plan voor deelgebied Noord. In het stedenbouwkundig plan zijn uitgangspunten, visie en het stedenbouwkundig raamwerk vastgelegd. In deelgebied Noord ontstaat een woon-werk milieu dat aanvullend is op het bestaande aanbod van de stad. Een plan dat binnen de hoofdstructuur stevig is en kwaliteit uitstraalt en tegelijk flexibel genoeg is om toekomstige veranderingen en opgaven soepel op te kunnen nemen. Het stedenbouwkundig plan is ook de basis voor de uitvoeringsplannen.
Afhankelijk van de voortgang in de procedures kan het project in uitvoering genomen worden. Het grondwerk is (technisch) voorbereid. De eerste fase van de uitvoering bestaat vooral uit grondwerk en zetting van de grond zodat de fysieke basislaag onder het plan op orde komt, te beginnen in de oostelijke helft van het plangebied. Doel is de uitvoering van het grondwerk te starten zodra de procedurele belemmeringen er niet meer zijn. Nadat het grondwerk klaar is en de grond “gezet” is, kan het gebied bouwrijp gemaakt worden waarbij de onder- en bovengrondse infrastructuur aangelegd wordt.
Nadat het gebied geschikt gemaakt is voor bouwen willen we in 2024 starten met de bouw van woningen. Samen met de corporaties Nijestee en Patrimonium werken we met de geselecteerde gebiedsontwikkelaar DURA Vermeer aan de planvorming van de eerste vier bouwvelden in deelgebied Noord. Op dit moment voeren de partijen gezamenlijk een haalbaarheidsstudie uit naar de bouw van ca. 700 woningen, waarvan ca. 300 woningen in het segment sociale huur en middenhuur.
De financiële kaders worden vastgelegd in de gebiedsbegroting voor het totale gebied. Deze wordt november 2022 aan de Raad ter besluitvorming aangeboden. In de gebiedsbegroting worden de belangrijkste kostensoorten en opbrengsten nader toegelicht. Ook worden de conclusies van de second opinion op de gebiedsbegroting behandeld. De uitvoering van de gebiedsbegroting wordt neergelegd bij De Suikerzijde bv.
Stationsgebied Zuid
De opgave voor de zuidzijde van het Stationsgebied is een gemengd stedelijk gebied te creëren die recht doet aan de centrale ligging, afstand tot de binnenstad, de potentie van de locatie en de kwaliteiten van de omliggende stadswijken. Het Stationsgebied is de verbindende schakel tussen de binnenstad en de Rivierenbuurt en de werklocatie Martini Trade Park. Bovendien moet de zuidzijde een aantrekkelijke station entree worden, met een hoog stedelijk milieu en sterke mix aan functies. Daarbij wordt binnen het plangebied ook ruimte gereserveerd voor het Muziekcentrum. De ruimtelijke, programmatische en technische afstemming geeft een extra dimensie aan de opgave.
In 2022 is gewerkt aan het uitwerken van de visie opdat naar verwachting begin 2023 het concept stedenbouwkundig plan kan worden opgeleverd inclusief een vertaling van de financiële haalbaarheid er van uitgaande dat de planvorming voor het Muziekcentrum hierbij ook tijdig kan aanhaken. Parallel aan dit proces worden alvast de eerste bouwstenen verzameld voor het opstellen van het omgevingsplan om de planning daarmee zo optimaal mogelijk te laten verlopen. Waarna gestart kan worden met het omgevingsplan. Het informatiepaviljoen zal waarschijnlijk begin 2023 worden geopend als onderdeel van placemaking van het gebied.